A legtöbb embernek az osztatlan közös tulajdonról általában valami bizonytalan, negatív dolog jut az eszébe, pedig a mindennapi életünkben sűrűn előforduló jogi kategóriáról beszélünk, ezért érdemes tisztában lenni az ezzel kapcsolatos legfontosabb információkkal!
Mi is az az osztatlan közös tulajdon?
Ahhoz, hogy az osztatlan közös tulajdon jelentését pontosan értsük, fontos tisztában lennünk az önálló tulajdon jelentésével.
Magyarországon minden ingatlannak van egy helyrajzi száma, ami alapján egyértelműen beazonosítható az ingatlan-nyilvántartásban és ami szerepel az adott ingatlan tulajdoni lapján is.
Önálló egy ingatlan tulajdonjoga, ha annak egy tulajdonosa van (a gyakorlatban azokat az ingatlanokat is annak tekintjük, amiknek ugyan több tulajdonosa van, de azok az ingatlant együtt használják, pl. házastársak tulajdonában lévő társasházi lakás).
A társasházak legfontosabb szabályaival itt bővebben is foglalkozom.
Osztatlan közös tulajdonról ehhez képest akkor beszélünk egy ingatlan (jellemzően egy nagyobb épület, vagy földterület) kapcsán, ha annak több tulajdonosa van, és annak minden része megoszlik a tulajdonostársak között az alapján, hogy kinek-mekkora a tulajdoni hányada.
A tulajdoni hányad nem mutatja meg, hogy annak tulajdonosa az ingatlan melyik és a valóságban mekkora részét tulajdonolja, vagy használhatja, a tulajdoni hányad a tulajdonosának az adott ingatlanban lévő tulajdoni hányadát mutatja csak meg.
Milyen formában jelenik meg legtöbbször az osztatlan közös tulajdon a hétköznapi életünkben?
A mindennapi életünkben osztatlan közös tulajdonnal legtöbbször az ikerházak és több lakásra osztott régebbi épületek, valamint egyes telkek esetében találkozhatunk.
Osztatlan közös telkek a gyakorlatban legtöbbször a kárpótlás következtében, illetve családon belüli tulajdonrész átruházások eredményeként jöttek létre.
A kettőnél több lakásból álló épületek egy része is osztatlan közös tulajdonban van, ami általában úgy alakult ki, hogy egy régebbi nagy házat akár még az eredeti építő/tulajdonló család megosztotta több lakássá, majd a családtagok kirepülése/elhalálozása kapcsán az egyes kialakított lakásokat értékesítették.
Az ikerházak nagy része Magyarországon osztatlan közös tulajdonban van, ami alapvetően két okra vezethető vissza, egyrészt jó ismerősök/családtagok együtt építették anno és nem látták értelmét az ingatlan jogi szabályozásának (holott, ha máskor nem, az ingatlanok eladásakor kedvezőbb a helyzet), másrészt a település építési szabályzata nem tette lehetővé egy ikerház kettő lakásként történő megépítését és bejegyzését.
A legbiztosabb módja annak, hogy megbizonyosodjunk egy ingatlan jogi helyzetéről, ha szakember segítségét kérjük, de ennek hiányában is legalább nézzük meg az adott ingatlan friss tulajdoni lapját és azon a tulajdonosok számát, valamint a tulajdoni hányaduk mértékét.
Élethelyzetek, amikor az osztatlan közös tulajdon nehézséget okozhat
A gyakorlatban kettő esetben tud nehézséget okozni: az ingatlan használata, valamint az ingatlan terhelése, illetve elidegenítése esetén.
A használat kapcsán a legmarkánsabb korlátozás, ami nagy nehézséget okozhat, hogy az összes tulajdonostárs hozzájárulása nélkül pl. nem lehet építkezni.
Egy hitel felvétele kapcsán markáns korlátozás, hogy az kizárólag megfelelő tartalmú és formátumú használati megállapodás megléte esetén lehetséges.
Az osztatlan közös ingatlan talán legismertebb velejárója pedig, hogy az értékesítése esetén valamennyi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg.
Osztatlan közös tulajdon szabályozása és megszüntetése
A fent leírtak alapján tűnhet úgy, hogy az osztatlan közös tulajdon egy nehézkes és problémás jogi kategória, amit mindenképp fel kell számolni, de ez nincs feltétlenül így.
Tekintsük át röviden, hogy amennyiben ez mégis indokolt, mit lehet tenni egy teljesen szabályozatlan osztatlan közös tulajdonú ingatlannal, hogy az az elvárható módon használható, hitelezhető, eladható legyen.
Egy ügyvéd által ellenjegyzett, megfelelő tartalmú, minden tulajdonostárs által aláírt használati megosztás szinte az összes az osztatlan közös tulajdonra jellemző hátrányos tulajdonságot képes kezelni. Az ingatlan ettől még a tulajdonostársak közös tulajdona marad, de mindenki számára biztosított a használat, a saját tulajdoni hányadra szabadon vehető fel hitel és értékesíthető, azzal, hogy eladás esetén a tulajdonostársakat változatlanul megilleti az elővásárlási jog.
Amennyiben még ennél is többre vágyunk és meg szeretnénk szüntetni az osztatlan közös tulajdont, erre az ingatlan jellege és a tulajdonostársak akarata alapján több megoldás is lehetséges:
- nagyobb alapterületű földterületek, vagy ingatlan együttesek esetében egy természetbeni és ingatlan-nyilvántartási megosztás eredményeként minden tulajdonostárs egy-egy önálló ingatlan tulajdonosává válhat,
- amennyiben az ingatlan fekvése szerinti település építési szabályzata és az ingatlan adottságai engedik, társasház hozható létre egy korábbi osztatlan közös épületből, benne kettő, vagy több önálló lakással/üzlethelyiséggel.
Bízom benne, hogy érdekesnek találtad a cikket, amennyiben igen, oszd meg bátran barátaiddal is!
Ha kérdésed van a téma kapcsán, vagy más, ingatlannal kapcsolatos kérdést szeretnél egy megbízható szakértővel megbeszélni, keress bizalommal!
Megosztás